不動産投資における「リフォーム時期」や「リフォーム費用の目安」を知りたいという方は多いと思います。中古物件のリフォームは、家賃や入居率を上げるために欠かせません。

ただし、費用をかけすぎると利回りが下がってしまいます。費用対効果を高めるには、優先的にリフォームをすべき箇所や、リフォーム費用の相場を確認しておくことが大切です。

そこで今回は、不動産投資物件のリフォームについて詳しく解説します。

 

不動産投資におけるリフォームとは

不動産投資は、物件の空室期間が収入減に直結します。空室期間を短くして利回りを上げるには、物件の価値を高めなければいけません。

物件価値を高める主な方法には、次の2種類があります。

 

1.リフォーム

老朽化した箇所を新築時の状態に戻すのが「リフォーム」です。クロスや床の張り替え、設備の取り換え、外壁の塗り替えなどはリフォームになります。

 

2.リノベーション

大規模な改修工事を行い、新たな機能や付加価値を加えるのが「リノベーション」です。間取りの変更や最新浴室への全面改装などはリノベーションになります。

 

 リフォームのメリット

適切なリフォームをすれば、コストを抑えながら空室率の改善と賃料アップを狙えます。工事期間も比較的短いため、家賃収入が途絶える期間も最小限です。

一方、大規模な工事が必要となるリノベーションは、費用も高額になります。ニーズにマッチしたリノベーションには効果がありますが、失敗した場合は金銭的にも時間的にも無駄が発生するので注意が必要です。

 

不動産投資物件をリフォームする時期の目安

不動産投資物件をリフォームする時期の目安は、次の2つです。

 

• 空室が発生したとき
• 築年数10年目前後

 

それぞれ詳しく解説します。

 

 空室が発生したとき

入居中はリフォームができないため、空室発生時は絶好のタイミングになります。入居者の退去後に損傷・劣化している箇所をチェックして適切なリフォームを行いましょう。

小さな施工でも積極的に取り組みたいところです。床やクロスを取り換えるだけでも、新しさを演出できます。

 

 築年数10年前後

浴槽や洗面所、キッチンなどの設備の保証期間は10年が一般的です。そのため、築年数10年前後の物件はリフォームの対象となります。

投資物件のリフォームに関してはこちらをクリック

不動産投資でリフォームを優先すべき箇所

老朽化した箇所を全てリフォームできれば問題ありませんが、費用面を考えるとなかなか難しいのが現実です。そこでここからは、優先してリフォームしたい箇所をご紹介していきます。

 

 床とクロス

床とクロスの貼り替えによって、部屋の雰囲気を大きく変えることができます。全室の貼り替えが難しい場合は、損傷が激しい箇所を中心にリフォームするだけでも問題ありません。

 

 キッチン

キッチンが新しいと、それだけで入居者の印象が良くなります。キッチンは水回りの中でも劣化が激しいため、15年前後を目安にリフォームをしたいところです。

 

 浴室とトイレ

浴室とトイレも毎日使う箇所なので、優先してリフォームを行ないましょう。一般的には15～20年で老朽化します。築年数が15年を超えているなら交換を検討してください。ただし、コーキングの劣化や浴槽・便器のひび割れが発生している場合は、築年数に関係なく早急なリフォームが必要です。

 

不動産投資におけるリフォーム費用の相場

リフォーム箇所別の費用相場を確認しておきましょう。

 

リフォーム箇所	費用相場
フローリング	1畳あたり5万円
フロアタイル	1平米あたり5,000円
クッションフロア	1平米あたり3,000円
クロス	1平米あたり1,500円
浴室	50万円~150万円
キッチン	50万円~150万円
トイレ	20万円~50万円

 

浴室やキッチンなどは、設備のグレードによって費用が大きく異なります。設備や材料のグレードを落とせば、リフォーム費用を抑えることも可能です。

 

不動産投資におけるリフォーム費用の目安

不動産投資におけるリフォーム費用の目安を見ていきましょう。

 

 家賃を目安にする

家賃を基準にリフォーム費用を考える場合は、「家賃の3か月分」がひとつの目安になります。1か月の家賃が10万円であれば、予算の上限は30万円です。この30万円を、優先度の高い順に振り分けます。

 

 表面利回りから算出する

工事費に対する収益から表面利回りを算出して判断する方法です。計算式は下記となります。

 

• 年間の賃料アップ額÷リフォーム費用×100=表面利回り

 

たとえば、リフォームに100万円を使って家賃が7万円から8万円にアップした場合は、下記のようになります。

12万円÷100万円×100＝12%

設備更新であれば12%以上、フルリフォームの場合は20%以上を目安にするといいでしょう。

 

 中古物件を購入する際のリフォーム費用目安

中古物件を購入する際も、利回りを算出してリフォーム費用を考えることが重要です。計算式は下記となります。

 

• 年間の家賃収入÷（物件購入額+リフォーム費用）×100＝利回り

 

実際の計算例は下記のとおりです。

 

条件

物件購入額1,400万円

リフォーム費用100万円

毎月の家賃14万円（満室を仮定）

 

計算式

168万円÷1,500万円×100=11.2%

 

リフォームを判断する基準は「利回り10%以上」になります。この例では利回りが11.2%なので、投資する価値はあるでしょう。なお、この条件ではリフォーム費用を200万円にしても利回りが10.5%となるため、リフォーム費用の上限は約200万円になります。それ以上の費用が必要になる場合は、有望な投資対象と言えません。

 

まとめ

不動産投資の収益を高めるには、定期的なリフォームが必要です。予算が限られているときには、入居者に好印象を与えやすい箇所から優先してリフォームをしてください。中古物件を購入する場合は、リフォーム費用から利回りを算出して有望な投資対象かどうかを判断することも大切です。