築年数が経過した古い物件も、リフォームを行えば家賃収入を増やすことができます。実際にリフォームを検討している投資家の方も多いのではないでしょうか。

入居率に影響する箇所を重点的にリフォームすれば、少ない投資で新築物件を超える利回りも実現できます。ただし、リフォーム費用は比較的高額になるため、事前のシミュレーションが不可欠です。

そこで今回は、利回りをよくするためのリフォームや、優先的にリフォームをするべき箇所などを詳しく解説します。投資用物件に使えるリフォームローンも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

投資物件のリフォームが必要な理由

築年数が経過した不動産は、老朽化や設備の故障などによって需要が減る傾向にあります。

とくに賃貸物件は築年数が経過するほど入居率の低下も顕著となるため、投資に大きな悪影響を及ぼします。このような物件の入居率の改善策として有効なのがリフォームです。

投資物件のリフォームを成功させて高利回りにする方法

リフォームによる高利回りを実現するには、下記のポイントに注意する必要があります。

• 費用対効果を考えてリフォームする
• リフォーム後の利回りと回収期間をシミュレーションする
• 優良業者を選ぶ

それぞれ詳しく見ていきましょう。

費用対効果を考えてリフォームする

築年数が経過した物件はフルリフォームが理想ですが、費用対効果を考えると現実的ではありません。

そこで、賃貸需要に直結しやすい水回りや機能性を重視してリフォームを行ないます。とくに優先したいのは、下記の3箇所です。

• 床とクロス

床とクロスをリフォームすると室内の雰囲気が大きく変わり、入居者に好印象を与えられます。損傷が激しい部分を中心にリフォームするだけでも、コス トを抑えながら効果の高いリフォームが実現します。




• 浴室とトイレ

湿気が多く腐食しやすい場所なので、積極的なリフォームを検討したいところです。とくに、コーキングの劣化や浴槽・便器のひび割れが発生している場合 は、早めのリフォームをおすすめします。



• キッチン

キッチンの劣化も入居率に影響を与えるため、優先してリフォームを行ないましょう。劣化の修繕だけではなく、利便性も意識したリフォームを実施すれ ば、周辺物件との差別化も図れます。

リフォーム後の利回りと回収期間をシミュレーションする

リフォーム後の利回りと、投資額の回収期間を事前に把握しておくことも大切です。

リフォーム後の利回りは以下の方法で算出できるため、投資が赤字にならないようにあらかじめ計算しておきましょう。

• リフォーム後の表面利回り＝年間の賃料上昇額÷リフォーム費用×100

たとえば、300万円のリフォームを実施して家賃が7万円（年間84万円）から9万円（年間108万円）になった場合の年間賃料上昇額は24万円です。 そのた め、表面利回りは「24万円÷300万円×100＝8%」となります。

新築戸建ての表面利回りは5～6%前後なので、リフォーム後の表面利回りが5%～10%になる場合は投資を決断するべきでしょう。

投資した費用を家賃収入で回収できるまでの期間も確認しておきましょう。利回りが高くても、利益となって手元に残るまでの時間がかかるようであれ ば、効率的とは言えません。




リフォーム費用を回収できるまでの期間は、次の方法で算出できます。



• リフォーム費用÷年間家賃収入

回収期間は3年〜3年半を目安にするのが一般的です。たとえば、費用が300万円で年間家賃収入が108万円の場合は、「300万円÷108万円=約2.8年」となるた め、投資を決断しても問題ないでしょう。4年を超えるような場合は、予算や計画を再検討する必要があります。

優良業者を選ぶ

リフォームの費用や施工方法は、業者によって大きく異なります。そのため、複数社に見積もり依頼して各社の内容を比較したうえで業者を選択することが重要となります。

投資のエキスパートが専任で全面的にサポートしてくれる業者なら、さらに安心です。逆に、不要な工事を勧めてくるような業者の利用は避けた方がいいでしょう。

投資物件のリフォームにローンは使える？

投資用不動産のリフォームには、不動産投資用のリフォームローンを利用する必要があります。一般的なリフォームローンは居住用物件向けなので注意しましょう。

主な不動投資用リフォームローンとしては、住宅金融支援機構の「賃貸住宅リフォーム融資」や、一部の金融機関が提供している「アパートリフォームローン」などがあります。投資用のリフォームローンは賃料収入を返済に充てられるため、無理なくリフォームを行なうことが可能です。

なお、通常のリフォームローンは返済負担割合などが審査の対象となりますが、不動産投資リフォームローンは投資性も考慮されます。そのため、リフォームによって入居率の向上などが望めると判断されれば、審査に通過する可能性も高くなります。

まとめ

投資物件のリフォームは、リターンを考えて計画を立てると失敗を防げます。全ての箇所をリフォームする必要はありません。入居者の利便性を意識してリフォームすることが何よりも大切です。

また、リフォームの費用は利回りや回収期間に大きな影響を与えるので、複数の業者に見積もりを依頼して、金額と工事の内容を比較するようにしましょう。