不動産投資では、新築物件価格の高さを感じることも少なくありません。そのようなときの選択肢として検討したいのが「リノベーション投資」です。 築年数が経過した中古マンションも、リノベーションをすれば物件の価値が高まり、利回りの改善を図ることができます。ただし、投資する物件の選び方や施工内容を誤ると投資に失敗するので注意が必要です。 そこで今回は、リノベーション投資のポイントやメリット・デメリットを詳しく解説していきます。リノベーションとリフォームの違いも紹介しますので、不動産投資を検討している方はぜひ参考にしてください。

リノベーション投資とは

築年数が経過した物件を改修して価値を高め、入居率や利回りの改善を目指す手法が「リノベーション投資」です。工夫次第では新築物件よりも費用対効果が高まるため、投資家から注目が集まっています。

リノベーションとリフォームの違い

老朽化した設備などの改修や改装を行うのがリフォームです。フローリングの張替えやキッチン設備の入れ換え、壁の塗り直しなどはリフォームになります。

一方、リノベーションは、物件に新たな価値を加えるための工事です。ニーズに基づいた間取りの変更や、最新式の浴槽導入といった大幅な改変はリノベーションになります。

リノベーション投資のメリット

リノベーション投資の主なメリットは、次の3つです。

• コストを抑えられる
• ニーズに沿って施工できる
• 利回りが高い

それぞれ詳しく解説していきます。

コストを抑えられる

新築物件は中古物件に比べて購入コストが高くなります。近年ではマンションの価格が高騰しているため、都心部の新築マンション価格は大変高額です。そのため、中古マンションを購入してリノベーション費用をかけた方が、新築物件を購入するよりも総額が安くなることがあります。

ニーズに沿って施工できる

ニーズに合わせてリノベーションすれば、入居者を集めやすくなります。バスとトイレが一体になった古い物件も、リノベーションで最新の浴槽に変えれば、若い世代への訴求が可能です。古いタイプの2DKも、広めの1LDKにリノベーションすることで、新築マンションと変わらない魅力をアピールできます。

利回りが高い

中古マンションは、新築マンションよりも取得費用がかからないため、表面利回りが高くなる傾向。なお、リノベーション物件の表面利回りは「年間の賃料アップ額÷工事費×100」で算出されます。

たとえば、300万円のリノベーション費用をかけて家賃が6万円（年間収入72万円）から8万円（年間収入96万円）にアップした場合、表面利回りは「24万円÷300万円×100＝8%」です。

都心部にある新築ワンルームマンションの表面利回りは3％前後なので、表面利回りが5%を超えるリノベーションであれば、投資を決断するべきでしょう。

リノベーション投資のデメリット

リノベーション投資の前に、次のようなデメリットも確認しておきましょう。

• 物件によっては制約がある
• 想定外の費用がかかることもある
• 銀行融資を受けづらい

それぞれ詳しく解説していきます。

物件によっては制約がある

建物の構造によっては柱や梁などを取り除けないため、施工に制限がかかります。また、施工できない範囲がマンションの管理規約で定められていることもあります。

中古マンションのリノベーションを検討している場合は、事前に建物の構造や管理規約を確認しておきましょう。

想定外の費用がかかることもある

中古物件は老朽化が進んでいるため、リノベーション工事中に、新たな損傷が発覚することもあります。修繕する箇所が増えれば、想定以上の費用が発生するので注意が必要です。このようなトラブルを避けるためにも、修繕履歴の確認や専門業者による事前調査をしておきましょう。

銀行融資を受けづらい

新築物件は購入価格と担保価値が同等であるため、ローンの審査では年収・年齢といった返済能力が重視されます。しかし、中古物件は物件価格と担保価値が同等ではありません。たとえば、3,000万円の中古物件を購入する場合、担保価値が1,000万円であれば、満額融資を受けるのは難しいでしょう。

また、昭和56年以前に建てられた物件は現行の建築基準法に適合していないことが多いので、住宅ローンの審査対象外となるケースもあります。

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リノベーション投資の効率を高める物件の選び方

投資対象とする物件選びは、投資効率に大きな影響を与えます。物件を購入する前に、リノベーションに適した中古マンションの選び方をチェックしておきましょう。

ニーズに適した立地条件を考える

近年では入居者のニーズが多様化しているため、利便性だけではなく、ターゲット層を明確にしたうえで立地条件を決める必要があります。

ターゲットがファミリー層であれば、駅からの距離よりも「通学のしやすさ」や「商業施設までの距離」などを重視した方がいいでしょう。単身者の場合は、「室内のデザイン性」や「機能性」に重点を置くべきです。

物件価格と築年数のバランスも重要

物件を安く購入することも大切ですが、築年数の経過によって価格が大幅に下落している中古物件の購入は避けた方がいいでしょう。

特に、法定減価償却期間が迫っている物件は耐震性や耐久性に問題を抱えているため、リノベーション費用も高額になります。

まとめ

リノベーションの費用を考えると投資に踏み切れないという方も多いでしょう。しかし、リフォームよりも家賃の下落幅が低く、しばらく再工事の必要もないため、10年単位で考えると費用対効果が高くなるケースは珍しくありません。

リノベーションをすれば確実に入居率が上がるわけではありませんが、中長期的な計画を立案したうえで適切なリノベーションを行えば、理想的な収支が実現します。